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        城鎮廉租住房政策兩類配租方式的經濟學分析
        2011-10-14 17:27:18   點擊:

          廉租住房政策是我國住房保障體系的核心內容之一,早在1999年國家就試想以廉租住房解決城鎮低收入階層的住房問題,2004年起施行的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定將城市低收入者全面納入廉租住房保障體系,標志著廉租住房政策的全面啟動。在我國現階段,改進和完善廉租住房保障政策,使其實現效益和效率雙贏,真正成為向中低收入者、最低收入者、無房戶、住房困難戶等提供解決住房需求的途徑已成為一個亟待解決的問題。

             根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條規定,城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式應當以發放租賃住房補貼為主,實物配租、租金核減為輔。由于租金核減在實際操作中所占比例較小且不是主要的配租方式,本文主要以實物配租和租金配租為研究對象。

             一、租金配租方式的消費者效用分析

             根據消費者效用理論,假設在一個自由市場上,只有房屋和其他產品兩類商品,一個理性消費者可以通過對它們進行適當的消費從而達到最大化自己的效用。此消費者的所有可支配收入Y都被花在了同一時期的這兩類商品上:價格為P1的房屋租金和價格為P2的其他產品,這兩種商品的消費組合軌跡是預算約束線AB,則有: ,式中的X1和X2分別為房屋和其他產品的消費量。追求效用最大化的消費者會選擇切點D(如圖1所示),在此點上房屋的消費量為F,而其他產品的消費量為H。

             從理論層面看,如圖1所示,租金配租方式增加了家庭總收入,但增加的部分僅能用于改善住房條件,由此家庭的消費偏好發生改變,原本的預算約束線由AB變為AC,無差異曲線斜率變小,由 變為 ,得以與新的預算約束線AC相切。實行租金專用款補貼后,住房面積達到了廉租住房政策需要保障的最低限度G,而同時其他產品的消費量保持在H。租金配租的效果在于住房消費量能夠達到政府的資助期望,明顯改善最低收入家庭的住房難問題。

             然而,在現實生活中,由于我國房屋租賃市場發展不成熟,低檔、低租金房源短缺,市場交易信息不對稱,保障對象尋找房源較困難,接受租金配租的家庭面臨著拿了一定數額的補貼卻租不到合適住房的尷尬境地。這些低收入家庭在市場上找不到剛好滿足政策標準面積為G的出租房,被迫消費了面積更大的住房 (如圖1下圖所示),除去政府補貼的租金還要多付出一部分的收入用于房租消費,這就相應地減少了其他產品的消費量,使其消費量減少到了 ,租金配租在實際運用中使這些家庭改善了個人住房條件的同時卻降低了其生活質量。若房屋消費面積增大到 ,用于其他產品的消費支出就會下降到生存線S,這時如果再增加租房支出,低收入家庭就無法維持日常生活的最低標準,從而造成其選擇主動退出政策,故租金配租的保障作用有限。

             一般來說,只有在市場低標準住房存量達到一定量以后,政府才能實行以租金補貼為主的政策,引導貧困家庭到市場上自主租房。

              二、實物配租方式的消費者效用分析

             依據消費者效用理論的假設,理論上的實物配租如圖2上圖所示,其消費者效用與租金配租結果相同,它可以在短期內迅速解決低收入家庭的住房困難,使他們的居住條件達到政府期望的標準,補貼效果非常明顯。

             從操作層面看,如圖2所示,實物配租方式可以在滿足最低住房標準的同時不影響其他產品的消費量。在現實生活中,這意味著收入越低的家庭,得到的補貼越多,甚至是在接受實物配租后家庭用于房租消費的支出相比原來大幅減少,這部分減少的支出被用于其他產品的消費,使其消費量增加到 ,因此實物配租在改善個人住房條件的同時也有可能提高其他產品的消費能力。

             此時,若社會上收入水平略高的家庭預算約束線為JC,其追求家庭效用最大化后會選擇切點K,即在保證住房面積為G的情況下,可用于其他產品的消費支出為M。如果低收入家庭在享受了實物配租后的其他產品消費支出大于M,那么廉租住房政策的實施就導致了分配不公,享受廉租住房實物配租的家庭生活質量反而優于還未被政策覆蓋的“夾心層”家庭,事實上,這一批龐大的隱性貧困家庭正是政策擴大受益面后亟待覆蓋的人群。

             一般來說,只有在市場上低租金的房源短缺,廉租住房對象收入水平難以維持基本生活需要且無明顯增長潛力時,政府為盡快提高全民生活水平,才出面供給實物配租以滿足貧困家庭的需要。

              三、結論與政策建議

              (一)基本結論

             基于消費者實際效用的維度對兩類配租方式的分析可以看出,在市場廉租住房數量供給有限的情況下,申請實物配租的低保家庭將獲益更多,而租金配租的家庭卻有可能因為強制性增加了租房支出使得整個家庭的效用水平下降,而主動放棄享受廉租住房所謂的優惠政策。

             此外,一般在低檔存量房嚴重短缺、房價收入比和租賃價格指數極高時期,政府直接籌資建房的方式有利于刺激住宅的供給,加快廉租住房建設;而當住房供求關系比較緩和時期,租金補貼的方式則更具有選擇性,更有利于減少保障資金支出,有利于市場本身作用的發揮。反之,如果在廉租住房短缺時期簡單地實行租金配租,則會由于租賃價格較高、補貼數額不能達到標準等原因,難以很好地達到廉租住房政策的目標。當然,如果住房供求矛盾較小,房價收入比較穩定,政府繼續實行實物配租,增加市場上的廉租房源,則不利于市場作用的發展,甚至干擾市場機制的正常運行。

              (二)政策建議

             實物配租要比租金配租的見效慢且保障覆蓋面較窄,無法在短時間內增加廉租住房政策的受益群體,但它卻是目前短期內最為符合我國城鎮廉租住房現狀的配租方式,我國的住房市場上低檔房源存量不夠,且租賃市場尚不完善和發達,通過發放租金補貼來增強城鎮低收入住房困難家庭承租住房的能力看似可行,但在實際操作中卻要面臨廉租住房緊缺的情況,貨幣補貼無法根本性解決低收入家庭的租房問題,只有通過政府新建和收購等方式來增加廉租住房的房源,才能徹底解決這一困境。此外,若以動態的角度去考察今后若干年的長遠規劃,隨著時間的向后發展,政府收購建造的廉租住房可以不斷地重復使用,同時可以起到降低、穩定租賃市場上房租價格的作用,可謂一舉兩得。

             只有在房屋市場上的低價存量房達到供給充足,租賃市場發展成熟,且租金補貼標準設置更為合理之后,廉租住房政策才能逐步轉變為以租金配租為主、實物配租為輔的配租模式,從而使租金配租充分發揮其優勢,較好地把住房保障機制融于市場機制之中,最大限度地減少對市場資源配置的影響,為低收入家庭提供更多消費和房源的選擇。這時,政府的主要作用就是提高城鎮貧困群體的進入和退出機制的效率,充分發揮保障資金的作用,使廉租住房政策做到全面、公平,真正保障到社會上的低收入弱勢群體。(作者:華東師范大學公共管理學院  聶怡婷)


         

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